各乡镇人民政府，县政府有关部门，企事业及省市驻丹有关单位：

《山丹县加强住宅小区物业管理工作的实施意见》已经县政府2020年第六次常务会议研究通过，现印发你们，请结合工作实际，认真抓好贯彻落实。                                        

山丹县人民政府办公室

2020年6月19日

山丹县进一步加强住宅小区物业管理工作的实施意见

为进一步规范全县住宅小区物业服务管理工作，维护物业管理各方的合法权益，推动物业服务专业化、标准化、优质化，促进物业服务行业健康发展，全面提高物业企业服务质量，促进“平安山丹”和谐社区建设，努力打造宜居优居人居环境，提升人民群众幸福感、获得感和满意度，根据《张掖市物业管理实施办法》《山丹县进一步加强物业管理推动物业行业健康发展的实施意见》，结合我县实际，制定本实施意见。

一、指导思想和工作目标

以党的十九大和十九届二中、三中、四中全会精神为指导，坚持“属地管理、重心下移”的原则，按照“物业管理部门具体指导、乡镇人民政府（社区委员会）组织落实、各相关部门配合”的管理模式，充分发挥城市社区党工委职能职责，进一步完善党政领导、企业负责、部门监督、社会协同、居民参与、法治保障的物业管理工作机制，提高物业管理工作专业化、标准化、优质化水平。推动物业服务管理体系建设，理顺关系，明确职能，充分发挥社会组织作用，实现政府治理和社会调节、居民自治良性互动的格局，全力打造共建、共治、共享的物业服务管理工作新局面。

（一）物业管理组织机构逐步健全。各级物业管理工作组织机构逐步健全，人员措施到位，管理、指导、考评体系完善。

（二）住宅小区物业管理实现全覆盖。新建住宅小区实现物业管理服务全覆盖，老旧住宅小区物业管理或准物业管理覆盖率今年6月底前达到100%。全力打造“管理规范有序、居住安全舒适、设备设施完好、环境美化绿化、服务优质及时”的优美宜居小区。

（三）服务质量和群众满意度显著提高。物业服务区域内突发事件得到及时有效处理，违章搭建、违规装修、破坏公共绿地、无序停车等行为得到有效遏制，物业管理秩序得到有效维护。物业服务纠纷和投诉明显减少，物业服务费收缴趋于合理，物业服务区域业主的总体满意率达到80%以上。

（四）物业服务智能化水平不断提升。今年年底前逐步实现小区门禁系统、电子监控系统、电梯入户管理系统等新技术在新建住宅小区全面推广建设，在老旧楼房改造等项目中优先立项实施。有条件的住宅小区实现“一卡通”，物业服务企业全部实现电子建档。

二、理顺体制落实责任

根据《物业管理条例》《甘肃省物业管理办法》（甘肃省人民政府令第68号）、《甘肃省消防安全委员会关于印发〈全省打通“生命通道”集中治理行动方案〉的通知》（甘消委发〔2020〕1号）、《张掖市物业管理办法》（张掖市人民政府第41号）、《山丹县人民政府办公室关于印发山丹县进一步加强物业管理推动物业行业健康发展的实施意见的通知》（山政办发〔2018〕143号）等文件精神，物业管理实行属地管理，由县人民政府主导，行业主管部门指导、协调和监督管理，乡镇人民政府组织落实，以专业化服务与社区自治管理相结合的方式，实现物业管理的全覆盖。县自然资源（规划）、城管执法、环保、发改、公安、应急管理、消防救援、林草（园林）、市场监管、税务等相关部门按照各自职责做好物业管理区域内相关的行政管理和服务工作。供水、供电、供气、供热、通讯、广电、网络等单位按各自职能做好物业区域内的相关服务。乡镇人民政府、社区居民委员会负责本辖区内业主大会成立和业主委员会换届选举等各项工作的组织、指导，监督业主大会和业主委员会依法履行职责；调解业主、业主委员会、物业服务企业之间的物业管理纠纷；协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，督促本辖区内没有物业管理的住宅小区积极创造条件落实物业管理。物业企业切实做好小区物业管理服务工作，鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平，积极推行物业管理的社会化、专业化、市场化。鼓励开展争创国家级、省级、市级物业管理示范小区活动。

（一）切实提升物业服务质量

各物业服务企业要深入开展小区物业精细化专项整治，切实提升物业服务质量，着力营造整洁、有序、美观的人居环境。

1.及时制止和报告各类违法建设行为。主要针对在小区共用部门违法搭建临时设施、私自改造建筑立面、破坏住宅承重构件进行室内装修改造等行为。

2.积极参与清洁家园行动，及时清除楼院内小广告、垃圾杂物。

定期组织清除小花园、一层阴阳台下部、平台、楼道、地下室通道、管道井、消防箱、装饰性井洞等部位垃圾。及时清除外墙、单元门、楼梯、电梯内的小广告，根治“牛皮癣”。

3.全面加强小区内外环境保洁，清除卫生死角。认真落实卫生保洁管理制，公共区域卫生每日清扫频次不少于1次；楼梯清扫每周不少于1次；楼梯拖洗冬季每两周不少于1次、其他季节每周不少于1次；电梯轿厢清扫每天不少于1次；单元门清洁每周不少于1次；楼梯间窗户清洁每季度不少于1次；枯枝败叶及时清扫；冬季积雪清扫时限不超过8小时、清运时限不超过24小时；雨季积水清扫时限不超过4小时；督促公共活动室使用人员每日定期打扫室内卫生。结合“周五月末”卫生清扫活动，每周五开展卫生大扫除工作，重点治理小区内卫生死角。

4.清理乱停乱放、乱扯乱挂、私拉乱接。规范小区机动车停放管理，6月底前完成停车位和消防通道、消防设施标线工作。联合公安、消防、应急等部门开展电动自行车停放和充电问题整治。积极衔接铁塔公司等企业，鼓励在小区架设电动车充电桩，逐步解决“飞线充电”、楼道内停放电动车等问题。由广电、电信、移动等企业负责清理小区内弱电线路，该穿线管集束的集束、该暗埋的暗埋、该拆除的拆除。强制拆除在公共区域内架设的晾衣架、太阳伞等设施。加强外墙广告管理，共用外墙立面未经批准不得架设大幅商业广告。

5.加强各类环卫设施、公用设施的日常维护，确保设施齐全、功能完好、使用正常。小区各类环卫设施配套齐全，垃圾桶按单元配置的每个单元不少于1组、按户(套)配置的每20户(套)不少于1组、商铺每10户不少于1组(餐饮业商铺门口单独配置)；有专用垃圾转运车辆或专业承包转运人员；垃圾收储点有围护，收储箱必须覆盖；道路、地坪、建筑雕塑、景观、健身器材等公用设施设备轻微破损的及时修复，发生严重破损及出现外墙立面、屋面、管网、输配电设施等损坏和绿植大面积枯死等情况的，及时申请专项维修资金进行维修。

6.生活垃圾做到日产日清，确保小区内外干净整洁。继续加强和完善生活垃圾日产日清制度，已配置专用垃圾转运车辆的小区应做到车满即清，未配置专用车辆的小区应做到箱满即运，确保箱内垃圾不外溢、当日垃圾不过夜。夏季垃圾桶内垃圾存放时间不超过8小时，垃圾收储物品每周消毒不少于2次。推进垃圾分类，积极配套垃圾分类收储设施。

7.合理配备物业服务人员和岗位，有效节约运营成本。加强物业企业“吃空饷”人员清理，对挂名未从业的管理人员从工资表中剔除。未按管理面积配齐保洁等服务人员的小区，督促及时配备。鼓励实力强、业主口碑好的物业企业拓展服务市场，兼并管理服务差的小区，以降低管理运营成本，形成竞争有序、健康发展的良好环境。

（二）夯实主体责任

清泉镇（社区居委会）要对辖区内小区物业管理工作承担主体责任，把小区物业管理纳入社区综合管理体系，对小区综合管理负总责。

1.负责住宅小区物业服务全覆盖。对具备物业管理条件但未入驻物业的老旧住宅小区，尽快落实物业企业接管物业并签订《物业服务协议》。按照“先期介入、先行服务、逐步完善设施”的原则开展工作，首先设立小区门房，实现封闭式管理。同时，协助物业企业宣传物业收费政策，合理对欠缴住户进行催缴，促使小区物业服务质量不断提升、住户满意度不断增加，物业和住户建立友好关系；对不具备物业管理条件的三无（无物管、无产权单位、无人防物防）老旧住宅小区，负责组织实施简易物业管理，组织业主委员等管理机构逐步开展封闭式物业管理工作，形成居民共建、共管、共享的良好局面；对单位自建楼（家属楼），负责协调原建设单位成立自管委员会开展物业管理，也可由社区居委会协同原建单位聘请物业服务企业管理。

2.负责业主大会及业主委员会相关工作。组织本辖区内住宅小区业主大会筹备、召开、成立业主委员会工作；负责对业主委员会的组建、改选、换届工作进行监督、指导、协调；对社区、业主委员会落实住宅小区管理工作进行指导、监督；督促物业服务企业按照合同约定提供服务。负责组织召集物业管理联席会议，对物业服务企业无法入驻的区域，经过物业管理联席会议决定，社区居民委员会可以履行业主委员会职责，实施好物业管理工作。

3.负责协调解决物业管理有关问题。协调解决业主委员会不依法履行职责的问题；协调解决业主委员会换届过程中出现的问题；协调解决履行物业服务合同中出现的重大问题；协调解决提前终止物业服务合同的问题；协调解决物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题；调解处理业主、业主委员会及物业服务企业之间的具体矛盾。要充分运用社区网格化管理平台，整合物业管理的信息和资源，发挥及时发现、快速处置、全程监督等综合管理优势，联动并督促相关职能部门落实行政监管和执法责任，解决小区综合管理中的实际问题。

（三）落实行业监管责任

县住建局（住房保障服务中心、市政公用事业服务中心、质监站）要充分发挥牵头抓总作用，依法加强物业服务市场监管。负责贯彻国家、省、市关于物业管理的法律、法规和政策，组织物业行业重大问题调研及制定相关政策并监督实施；负责指导监督物业服务企业做好管理服务工作，组织实施对物业企业管理工作情况的检查考核。监督物业企业与业主签订服务协议，公开公布服务内容事项、收费标准等信息；负责县内新成立物业登记备案工作，严格准入制度，对未报备的物业企业进行查处整顿；建立完善物业企业信用档案和物业服务质量考评体系，定期公布物业服务企业诚信记录和“红黑榜”，促进市场优胜劣汰。加强物业管理人员培训，建立分类、梯次培训机制，全面提高行业整体素质；负责住宅专项维修资金的管理；负责房地产开发项目竣工综合验收中涉及前期物业管理情况的检查、核验，对新建小区的市政配套设施、物业设施以及建设单位聘请正规物业公司开展服务情况进行严格验收。建设单位应当在取得商品房预售许可证前选聘物业服务企业，进行前期物业管理，未按照规定选聘物业服务企业的，不得进行商品房预（销）售；负责督促物业管理单位加强消防车通道巡查检查，及时发现并制止乱停乱放行为；负责对装修人或装修企业在房屋室内装饰装修过程中，擅自拆改、变动建筑主体和承重结构等违反《建设工程质量管理条例》行为的查处；负责指导清泉镇人民政府加强社区居委会物业服务活动的日常监管。

（四）其他相关部门职责 

1.县城管执法局负责对物业管理区域内违章搭建建（构）筑物等违法行为进行查处；负责对物业行政管理部门移交的物业服务企业和业主违法行为进行立案处罚。

2.消防救援大队负责指导落实小区各项消防安全管理措施，牵头负责对小区消防安全检查，畅通96119举报电话，依法查处违反消防管理规定的行为。

3. 县发改局负责按照《甘肃省物业收费管理实施办法》和《甘肃省定价目录》核定我县普通住宅前期物业服务收费标准。

4.县市场监管局负责全县住宅物业服务收费监督管理工作，加强物业服务企业的收费项目、收费标准、服务内容、服务质量标准的监督管理，促使业主和物业对照标准维护权利和履行义务。加强对住宅物业服务收费标准、支出公示的监督检查，依法查处物业服务收费中的违法违规行为，调解处理由此引起的矛盾纠纷。负责按照《国务院办公厅关于加强电梯质量安全工作的意见》（国办发〔2018〕8号），做好电梯安全监管工作，保障居民安全、舒适、便捷使用电梯。  

5.县公安局负责物业服务企业保安服务活动的监督管理工作，调解各类涉及治安管理的矛盾和纠纷。指导物业服务企业做好物业管理区域停车位安排、行车路线划定、交通标线设置等工作。对在物业管理区域内存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质等违反安全规定的物品以及恶意封堵小区大门，严重阻塞交通，阻碍消防通道，强行停放大型车辆、危险化学品车辆等行为依法进行处理。加强对物业管理区域内群体性租赁的管理。指导物业服务企业与住宅小区业主委员会做好养犬管理工作，开展依法养犬、文明养犬的宣传教育，制定并监督实施养犬公约，依法调解因养犬引起的纠纷。      

6.县人民法院负责对物业纠纷人民调解工作进行业务指导，配合相关部门做好物业纠纷人民调解员培训工作；对起诉到法院的物业纠纷案件，引导当事人先行进行人民调解或行政调解，调解不成功的，依法及时审理；加强对物业纠纷人民调解协议的司法确认；选择典型案例公开审理，起到“审理一个、教育一片”的效果。

7.县文体广旅局负责城市社区健身设施的配置工作。物业企业做好小区共用设施的维护保养工作。 

8.供水、供电、供气、供暖、通信、广电等专业经营单位负责小区内专业经营设施设备的建设、管理、维护、改造、移交等工作。    

三、强化组织保障

（一）加强物业管理的组织领导。县政府成立由分管领导任组长，相关部门和清泉镇、社区居委会负责人为成员的社区居委会物业管理工作领导小组，负责加强住宅小区物业管理活动的指导、协调、监督和管理。充分发挥党组织领导核心作用，社区党工委按照规模适度、便于管理的原则，合理划分网格、楼院，在符合条件的网格楼院及时成立党组织，构建社区“大党委”为核心、网格楼院党组织、党员中心户为基础的网格化党建组织体系，落实城市基层党建联席会议制度，引导群众积极参与物业管理工作，切实提高物业管理服务水平。将住宅小区物业管理工作纳入清泉镇及相关部门年度考核任务目标，以清泉镇为实施主体，社区居委会全程参与，扎实推进住宅小区物业管理工作有序开展。

（二）加强宣传教育和舆论引导。要利用报纸、广播电视、网络等宣传媒体，以专栏、热线等形式，大力宣传国务院《物业管理条例》《甘肃省物业管理条例》《张掖市物业管理实施办法》等相关政策法规，宣传物业管理工作的重要意义，让居民群众了解政策，强化物权意识，树立物业服务的商品消费观念；引导住户主动支持、参与物业管理活动，积极维护小区环境，努力营造人人关心支持物业管理工作的良好氛围。 

（三）加强物业管理的监督考核。完善县、乡镇、社区居委会、物业服务企业监督考核机制，一是由县住宅小区物业管理工作领导小组对有关部门和清泉镇的物业管理工作进行监督考核，将物业管理工作纳入年度目标任务考核内容；二是由清泉镇对社区居委会开展物业管理工作情况进行监督考核；三是由县住建局对物业服务企业的服务质量及收费情况进行量化考核，考核结果与物业服务企业退出机制、物业管理项目招投标、物业服务企业资质评审挂钩。

附件：山丹县住宅小区物业管理情况统计表   

相关解读链接：《山丹县进一步加强住宅小区物业管理工作的实施意见》解读